Nya kontorsbyggen och ändrad efterfrågan ger ökad vakans i Köpenhamn

Vakansgraden för kontor i centrala Köpenhamn är hög, närmare 10 procent. Förändrad efterfrågan där organisationer minskar lokalytan som en följd av mer hemarbete och byggtakten med många nya kvadratmeter har bidragit till utvecklingen. Det menar Morten Jensen, vd på Newsec Danmark. I år förväntas, enligt rådgivarföretaget, ett tillskott på närmare 160 000 nya kvadratmeter på kontorsmarknaden i Köpenhamn.

Under det första halvåret i år har det färdigställts 77 000 kvadratmeter ny kontorsyta i Köpenhamn. Under årets andra halvår väntas ytterligare 81 000 kvadratmeter. Sammantaget motsvarar det en ökning av kontorsutbudet med tre procent, enligt siffror från rådgivaren Newsec. Samtidigt har efterfrågan ändrats som en följd av coronapandemin och ökat hemarbete.

– Vi uppfattar det som att hyresgästerna har kommit fram till att de inte har behov av lika stor plats som tidigare och kan anpassa antalet kvadratmeter. De har blivit vana vid att använda digitala verktyg och att det är enkelt att arbeta hemifrån, säger Morten Jensen och fortsätter:

–  Samtidigt är hyresnivån stabil. Många företag går bra och det finns en god efterfrågan på lokaler. Förändringen märks främst i sekundära lägen och i de äldre kontorsfastigheterna som inte är uppdaterade.

Nära huvudbangården i Köpenhamn byggs stadskvarteren Postbyen. Foto: News Øresund

Det leder bland annat till att dessa fastigheter konverteras till andra ändamål än kontor och då främst till bostäder eller hotell, menar Morten Jensen. Ett exempel är Nordeas tidigare domicil på Christianshavn som just nu byggs om till hotell.

Ändrad efterfrågan ser ut att även kunna påverka hur kontoren inreds.

– Trenden går mot mindre kontor och bort från storrumstanken. Vi tänker mer på hur vi umgås med andra och är mer medvetna om smitta. Vi vill ha sociala element på arbetsplatsen samtidigt som vi ska kunna gå undan och ha Teamsmöten ostört. Det behövs större flexibilitet och vi behöver inreda efter det, säger han.

En annan förklaring till den ökade vakansen är satsningar på att bygga nya kontor.

– Det kommer nya kontorsbyggnader hela tiden. Det ändrar efterfrågan och påverkar också vakansen när utbudet stiger. Samtidigt är byggandet på en normal nivå. Så är det i Köpenhamn, vi har mycket plats som vi kan bygga på. Det är inte som i Stockholm där man är begränsad. Eftersom vi har massa mark kan utbudet hela tiden öka, nu pratar vi om en helt ny stor ö i Köpenhamn också – Lynetteholmen. Det gör att vi inte kommer att se en stor ökning av hyresnivån i Köpenhamn, säger Morten Jensen.

Investeringsmässigt har Köpenhamn varit, och är fortsatt, hett. Den utvecklingen ser ut att hålla i sig, menar Morten Jensen. Under första halvåret i år var transaktionsvolymen i Köpenhamnsområdet 22 miljarder danska kronor, vilket är 53 procent högre än samma tid förra året.

– 2020 var ett bra investeringsår och som det ser ut nu så kommer 2021 att överträffa det. Efterfrågan finns fortsatt och det görs många transaktioner. När man som investerare ska placera pengar så tittar man på marknaden. Den ska vara stabil, politiskt och ekonomiskt. Det är den i Danmark. Vi har klarat coronapandemin bra och det finns en stabilitet och trygghet som attraherar utländska investerare, säger han och fortsätter:

– Det är primärt de utländska investerarna som bidrar till att priserna pressas upp. De danska investerarna är lite mer återhållsamma för att bjuda i höga priser. Marknaden är varm, därför är de mer traditionella och konservativa investerarna mer återhållsamma.

Även flera svenska fastighetsbolag och investerare har varit aktiva i Danmark under ett antal år. Svenska Heimstaden stod bland annat för den största transaktionen samlat sett i Danmark under förra året.

Generellt är efterfrågan även stor när det gäller lager- och logistikfastigheter samt bostadsfastigheter.

– Vi ser fortsatt fallande avkastningskrav på logistik och bostäder, primärt i Köpenhamn. Sett på våra avkastningskrav i Danmark i förhållande till utlandet, exempelvis jämfört med Tyskland och Sverige för lager och logistik, så är de högre här. Bostäder ses som en säker investering, det är alltid behov av fler bostäder i Köpenhamn, säger han.

Däremot ökar vakansen och villigheten att betala hyran minskar inom handelssegmentet.

– Det gäller generellt, men även på high street. Hyresnivån uppfattas som för hög, där behöver marknaden hitta en ny nivå, säger Morten Jensen.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Denna intervju är gjord i förbindelse med analysen: Kontorsmarknaden i Öresund – byggprojekt och efterfrågan som publicerades av Øresundsinstituttet i september 2021.