Niam är redo för fler danska förvärv med ny fond

Under de senaste tre åren har konkurrensen om de fastigheter som varit till salu i Danmark ökat. Med lägre avkastning som följd har svenska Niam haft svårt att få ihop kalkylen för att investera mer på den danska sidan sundet. Men förväntningar om lägre priser och en ny fond som snart lanseras kommer, enligt landchef Michael Berthelsen, att innebära fler förvärv för investeringsbolaget framöver. 

I april 2017 köpte svenska Niam danska HD Ejendomme med en fastighetsportfölj värd runt fyra miljarder danska kronor. Under de nästföljande åren sålde Niam största delen av kontorsfastigheterna i portföljen och kompletterade den samtidigt med ett större antal bostäder för att göra portföljen mer fokuserad både sett till geografi och segment. Bostadsfastigheter utgjorde då närmare 95 procent av portföljen som under perioden från 2017 till 2020 ökade från 2 000 till 6 000 bostäder. I december 2020 sålde Niam den vidareutvecklade fastighetsportföljen till Heimstaden för 12,1 miljarder danska kronor.

– Det visade sig tajmingmässigt vara fantastiskt bra att sälja HD Ejendomme vidare och det blev en bra vinst. Men det var också en bra portfölj för Heimstaden. Jag är säker på att de har tjänat mycket pengar på den. Den hade ett netto rörelseresultat på en halv miljard per år, säger Michael Berthelsen, Niams danska landchef.

Som investeringsbolag styrs Niam av fondernas livslängd och säljer därmed oftare fastigheter vidare än flera av de andra svenska bolagen som är verksamma i Danmark.

– Vi har fonder som överlappar varandra så vi säljer och köper hela tiden, men i vissa perioder säljer vi mer och i andra köper vi mer. Som jag ser det nu är fokus under de kommande åren på att investera om de rätta möjligheterna kommer, säger han.

Avkastningen har varit låg i centrala lägen

De senaste årens stora intresse för danska fastigheter och ökad konkurrens från bland annat andra utländska investerare har gjort att Niam inte har investerat så mycket i typiska så kallade corefastigheter som ligger centralt med låg avkastning.

– Vi kan tycka att fastigheterna är fantastiska, men med vår setup och den avkastning som vi vill skapa kan vi inte vara med i budgivningen, säger Michael Berthelsen.

En lösning har varit att bredda geografin i Danmark.

– Men man får vara uppmärksam på att man tar en större risk när man går ut geografiskt, säger han.

Niams fastighet Copenhagen Business Park. Foto: News Øresund

Tror på prissänkningar framöver

Niam gjorde sitt första danska förvärv 2011 och kunde då ta vara på några av de möjligheter som gavs på fastighetsmarknaden efter finanskrisen. Den kommande tiden tror han att priserna kommer att sjunka, men med vissa skillnader från krisen 2008-2010.

– Jag är helt säker på att det kommer ske en prisjustering på marknaden, men det kan ta tid för säljare att acceptera ett lägre pris. Det är mycket mer egenkapital i marknaden idag jämfört med vid förra krisen för 15 år sedan. Fastighetsbolagen är välkonsoliderade idag och därför blir det inte tvångsförsäljningar på samma sätt. Marknaden är mer stabil, säger Michael Berthelsen.

Han ser den danska fastighetsmarknaden som mer öppen idag.

– Innan finanskrisen var Danmark präglat av lokala aktörer som handlade med varandra. Ingen visste vad prisnivån var. Nu är det en helt annan transparens med tillgängliga data och professionella aktörer som vet vad marknadspriset är. Det är synligt för alla och marknaden går att överskåda, säger han.

Fastighetsportföljen ser annorlunda ut idag 

I dagsläget är Niams danska fastighetsportfölj värd ungefär sju miljarder danska kronor. Det är lågt sett till investeringarna som gjorts under tio år och inriktningen är inte heller helt representativ för hur det har sett ut tidigare. 

– Sett över tio-tolv år har de största investeringarna varit i bostäder. Men om man tittar på vår portfölj idag utgör kontor lite mer än hälften. Bland annat har vi en stor hotell- och kontorsfastighet, Copenhagen Towers, i Ørestad. Idag finns ungefär 50 procent av portföljen i Köpenhamn, men vi har haft fokus på områden både på Själland och Jylland. Orsaken till att portföljen har ändrats är att vi har sålt av fastigheter, säger han.

 Michael Berthelsen är positiv till de kommande investeringsmöjligheterna inför bolagets nästa fond. 

– När vi kommer ur dimman och får justerat priserna så kommer marknaden igång igen. Jag tror att vi i slutet av 2023 kommer att få se transaktioner igen och då är Niam redo att investera. Vi har en styrka genom vårt breda mandat att kunna utnyttja de möjligheter som kommer i marknaden, säger han.

Främst tror han att det blir aktuellt med förvärv utanför Köpenhamn och ser butiksfastigheter som ett område de håller ögonen på.

– Vi kastar oss inte över det, men när avkastningen har fallit på bland annat logistik och bostäder under de senaste åren har vi inte sett samma fall inom retail. Det gör att det kan finnas möjligheter, men det finns också stora utmaningar och många är rädda för vad som händer med e-handeln, säger han.

Danska marknaden attraktiv, men var uppmärksam på skillnaderna

Valutan och goda finansieringsmöjligheter är två anledningar till att den danska marknaden är attraktiv just nu, menar Michael Berthelsen.

– Finland och Danmark har en fördel med valutan. Finland har euro och Danmark är kopplad till euron, medan Norge och Sverige har en valutakursrisk som internationella investerare är uppmärksamma på. Den andra fördelen är attraktiva finansieringsmöjligheter i och med den danska realkrediten. Det ger bättre möjligheter att låsa räntan under en lång period och ta bort svängningarna i räntan. Då kan vi som fastighetsägare koncentrera oss fullt ut på investeringen, att hålla en låg vakans och utveckla fastigheten, säger han.

Den nuvarande konjunkturnedgången tror han kommer att bli mer kännbar i Sverige.

– Sverige har fler industriföretag som riskerar att påverkas negativt av konjunkturen medan Danmarks storföretag inom bland annat life science-branschen inte påverkas lika mycket. Därför tror jag att Danmark generellt kommer lättare ur den ekonomiska nedgången och det får en avsmittande effekt på fastighetsmarknaden.

En av de saker som har överraskat Michael Berthelsen sedan han började jobba i ett svenskt bolag är de skillnader som finns mellan länderna. 

– Det behövs en fot på marknaden för att kunna förstå reglerna i fastighetsbranschen. Det finns till exempel grundläggande skillnader i hur man utformar hyreskontrakt för kontor mellan länderna. I Danmark har vi kontrakt som löper ”until further notice”, hyresgästen bor kvar tills den själv säger upp. I Sverige finns bestämda tidpunkter för omförhandling. Därför tror jag att det är viktigt att man har en representant i Danmark om man ska göra det bra, säger han.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Niam

Investeringsbolag med huvudkontor i Stockholm och inriktning mot hela Norden som snart avslutar sin sjunde fond och påbörjar den åttonde. Beståndet i Danmark består idag av 300 000 kvm, varav lite mer än hälften utgörs av kontorsfastigheter i Köpenhamn och resten av bostäder. Fastighetsvärdet i Danmark är cirka sju miljarder DKK. Niam startades 1998 och den danska etableringen gjordes 2011. Bolaget har idag 12 anställda i Danmark.

Denna intervju har tidigare publicerats i Øresundsinstituttets analys Fastighetsmarknaden – Svenska investeringar och ägande i Danmark.