Färre transaktioner på avvaktande, men fortsatt stark dansk fastighetsmarknad

De senaste årens höga aktivitet när det gäller svenska fastighetsuppköp i Danmark avtog 2022, men är fortsatt på en hög nivå. Förklaringen finns i marknadsläget där investerare generellt är mer avvaktande, menar Morten Jensen som är vd på rådgivningsföretaget Newsec Danmark. Det finns fortsatt pengar som ska placeras även om marknaden, som han upplever det, är i en dimma just nu. Morten Jensen tror på en stabilisering i marknaden 2023 där inflation och ränta går ner och investerarna börjar fatta beslut igen när det gäller investeringar. Just nu är bland annat segmentet light industrial populärt och bostäder blev det mest lönsamma segmentet 2022.

– Vi har sett en period där de svenska bolagen har varit väldigt aktiva med uppköp i Danmark, men med marknadsutvecklingen under det senaste året är investerarna generellt mer återhållsamma. Det gäller även för de svenska investerarna. Några investerare har även dragit sig ur den danska marknaden, även svenska. Några bolag har haft fallande aktiekurser som satt dem under press och de har behövt lätta på balansräkningen, säger Morten Jensen, vd Newsec Danmark.

Utvecklingen är en del av ett generellt beteende hos investerare just nu och följer marknadens utveckling, menar han.

– Det är absolut en följd av marknaden. Transaktionerna har blivit färre, men det finns fortsatt mycket pengar som ska placeras. Då upplever vi, som med andra utländska investerare, att de vill se tiden an. Marknaden är i en dimma, sikten är inte speciellt stor. Investerarna vill se hur inflation och ränta utvecklar sig, var marknaden stabiliserar sig.

Tror på återhämtning 2023

Osäkerheten på marknaden har skapat ett utrymme mellan köpare och säljare, som Morten Jensen tror kommer att minska under året.

– Vi har både köpare och säljare i marknaden. Säljarna har inte insett att priserna har fallit utan hållit fast vid sin prissättning medan köparna inte har kunnat betala det priset. Beräkningarna hänger inte ihop, det har funnits ett gap mellan köpare och säljare och marknaden har blivit stillastående. Det finns en efterfrågan och investerare som vill sälja, men det handlar om att hitta marknadspriset, säger han.

Så snart det blir lugn på den finansiella marknaden, när inflation och ränta har toppat, så tror Morten Jensen investerarna kommer tillbaka igen. Han ser fortsatt Danmark som en attraktiv marknad med bland annat stabil politisk situation och hög transparens. 

– Under 2023 tror vi att det blir en stabilisering i marknaden, att investerarna börjar fatta beslut igen. Det blir ett omställningsår när noteringarna för inflation och ränta toppar för att vända nedåt igen, investerarna börjar fatta beslut igen och ökar aktiviteten. 2024 tror vi marknaden är tillbaka, säger han.

Utländskt investerarintresse har påverkat den danska marknaden

Det ökade intresset för den danska fastighetsmarknaden från utländska investerare, däribland de svenska, har bland annat drivit upp priserna i Danmark. 

– De har bidragit till att stärka efterfrågan på fastigheter i Danmark. Det har pressat upp priserna och ökat värdet. Intresset har varit massivt, inte bara från svenska utan även andra utländska investerare, säger Morten Jensen.

Det finns fler börsnoterade fastighetsföretag i Sverige än i Danmark. De har generellt större möjlighet att resa kapital och vara expansiva än de danska aktörerna, menar Morten Jensen. 

– Min egen uppfattning är att de svenska fastighetsbolagen generellt är mer långsiktiga och mer strategiska än danska fastighetsbolag. 

I Danmark finns många pensionsbolag som är inriktade mot fastigheter, de kan likställas med svenska börsnoterade bolag men agerar lite annorlunda, menar Morten Jensen.

– De danska pensionsbolagen köper för att äga på lång sikt. De är aktiva med köp och sälj, men inte som de svenska fastighetsbolagen som köper massivt. Pensionsbolagen har en kapitalallokering där investeringarna i fastigheter bara får utgöra en viss procentuell andel av deras samlade investeringar. När börsen faller är deras allokering i fastigheter högre vilket gör att de inte kan köpa nya fastigheter i samma omfattning. Själva kapitalallokeringen är en utmaning på investerarsidan.

Svenska Studenbostäder i Nordens fastighet vid Engvej 155-159 på Amager. Foto: News Øresund

Konsolidering av de svenska aktörerna i Danmark

De svenska investerarna har varit välkomnade i Danmark, menar Morten Jensen. Flera av aktörerna har funnits på marknaden en längre tid och har egen personal och organisation i Danmark. Heimstaden är idag den största privata bostadsägaren i Danmark. Men flera nya aktörer har också tillkommit under de senaste åren.

– Jag tror vi ser en stabilisering, några aktörer går ut och andra köper mer. Vi kommer troligen inte att se en fortsättning med den hastighet som vi har sett tidigare. Heimstaden köper inte heller i nuläget, de har varit expansiva med uppköp och ska konsolidera sig, säger han.

Morten Jensen tycker att det hade varit intressant att undersöka om den svenska kronan som just nu är låg spelar in på de svenska aktörernas investeringslust i Danmark. När det är turbulens på investeringsmarknaderna tenderar investerarna dessutom att fokusera på inhemska marknader, framhåller han. Förra året var det näst bästa transaktionsåret i Sverige.

Industri och logistikfastigheter mest efterfrågade på danska marknaden just nu

När det gäller de olika segmenten på fastighetsmarknaden är det industri- och logistikfastigheter som sticker ut just nu.

– Det vi kallar light industrial, industri- och logistikfastigheter, är attraktivt med hög efterfrågan nu. Där ser vi hyrespotential och hög investerarefterfrågan i goda lägen. Det är främst Köpenhamn, men även i trekantsområdet och i Aarhus. Det ska vara bra läge, tätt på infrastruktur, säger Morten Jensen.

När det gäller kontorsmarknaden ser han hyran som ett bekymmer framöver då flera företag börjar få det tuffare med eventuellt fallande sysselsättning som följd. Därmed kan vakansen inom kontorsfastigheter öka något och hyresnivån minska, tror han. Investerarna upplever han är lite mer försiktiga med kontor än tidigare.

För bostadsfastigheter är efterfrågan god ur investerarsynpunkt. I takt med att det blir dyrare att köpa sin bostad kan hyrorna öka för hyresbostäder, tror Morten Jensen. 

(News Øresund – Jenny Andersson)

Fakta: Marknadsläget i Köpenhamn/Danmark

Vakansgrad, CBD Köpenhamn: 5,6 procent

Hyresnivå, CBD Köpenhamn: 2 100-2 175 DKK/kvm (prime office) och 1 500-1 550 DKK (standard)

Transaktionsvolym Danmark 2022:
76 miljarder DKK

– varav utländska investeringar:
40 miljarder DKK (53% av totala volymen), varav de svenska investeringarna utgjorde 5,4 miljarder DKK (7% av totala, 13% av de utländska)

Källa: Newsec Danmark

Denna intervju har tidigare publicerats i Øresundsinstituttets analys Fastighetsmarknaden – Svenska investeringar och ägande i Danmark.