Hyresgästföreningen: flera svenska bostadspolitiska förslag redan verklighet i Danmark

Hyresgästföreningen menar att den danska bostadspolitiken är särskilt intressant för svenskt vidkommande, då flera policyförslag som lyfts i Sverige redan är verklighet i Danmark. Det skriver föreningen i sin nya rapport ”Vad kan svensk bostadspolitik lära av Danmark?” 

I rapporten konstaterar Hyresgästföreningen att de stora skillnaderna ligger bland annat i hyressättning och fastighetsbeskattning. Men båda ländernas bostadspolitik är ett ”lapptäcke av olika idéer, instrument och regler som spretar åt olika håll” och det är ”svårt att urskilja en medveten och långsiktig strategi i boendefrågan.

Trots att danskarna spenderar mer på bostadspolitiken, 1,5 procent av BNP mot 0,9, dras de i stort sett med samma problem som Sverige. Det gäller särskilt bostadsbrist i tillväxtorter, snabbt ökande bostadspriser, svårigheter med att bygga nya hyresbostäder till rimliga priser och högt skuldsatta hushåll, enligt rapporten.

Friare hyressättning ger högre hyror, enligt Hyresgästföreningen

Den danska bostadspolitiken är samtidigt intressant för svenskt vidkommande, menar Hyresgästföreningen. Många policyförslag som i den svenska debatten redan är verklighet i Danmark, som fri hyressättning (för bostäder som byggts efter 1991). Det har lett till ”betydligt högre hyror” för nyproduktion jämfört med äldre bostäder.

Sett till hela landet är hyran ungefär 36 procent högre i bostäder tagna i bruk efter 1992 och i Köpenhamn så mycket som 50 procent.

Välmående allmännytta tack vare kooperativt ägande

Däremot är Danmarks allmännytta välmående och mer självständig än den svenska då den till stora delar ägs av kooperativ i stället för av stat och/eller kommun. Det har, enligt Hyresgästföreningen, bidragit till att ”beståndet förblivit relativt intakt över tid”, medan stora delar av de svenska allmännyttiga bostäderna sålts eller omvandlats.

Danskarna beskattar fastigheter i högre grad

Medan det bara är fyra EU-länder som har högre fastighetsskatt än Danmark, befinner sig Sverige på den nedre delen av listan. Som huvudregel betalar danskar bostadsägare ingen reavinstskatt, men mer omfattande fastighetskatt i form av fastighetsvärdesskatt och markskatt.

Visserligen planeras en omläggning av fastighetsskatten till nästa år, som förmodligen kommer resultera i lägre skatt för de flesta, men Hyresgästföreningen skriver att en dansk i nuläget betalar 53 000 danska kronor för ett hus värt runt 5 miljoner danska kronor, eller 22 750 för en lägenhet. Motsvarande summa i Sverige är 8 874 svenska kronor.

Hela Hyresgästföreningens rapport kan läsas här. (News Øresund)

FAKTA: Upplåtelseformer för svenskt och danskt boende

I Danmark finns det i huvudsak tre olika upplåtelseformer:

• Ejerboliger (ägarbostäder)
• Udlejningsboliger (hyresbostäder)
• Andelsboliger (mellanting mellan ägt och hyrt boende)

I Danmark äger 57 procent av befolkningen sin bostad. Inom den kategorin är den dominerande formen ”småhus”, med en andel på knappt 80 procent. Resterande är radhus och lägenheter, med ungefär samma andel var.

40 procent av hyresbostäderna utgörs av allmännyttan som förvaltas av privata, icke-vinstdrivande kooperativa föreningar. Lika stor andel består av privata uthyrare. Vid sidan av dessa huvudformer står de så kallade andelsbostäderna för ungefär 15 procent av hyresbeståndet.

Andelsbostäder är en blandform med vissa likheter med den svenska bostadsrätten, men räknas normalt till hyressektorn i Danmark. Bakom andelsbostäderna står en ”andelsboligforening” som äger och driver fastigheten.

En skillnad mot de svenska bostadsrätterna är att danska andelsbostäder inte kan säljas fritt till marknadspris. I stället fastställs priset enligt ”andelsboligloven” mot bakgrund av föreningens ekonomi och fastighetens värde som i sin tur lägger en övre gräns för priset.

I Danmark är det också relativt vanligt med ”ejerlejligheder”, som innebär att man äger sin egen lägenhet, inte bara rätten att nyttja den. Det innebär att man till exempel kan sälja, pantsätta eller utan tillstånd hyra ut den, precis som ett egnahem.

Sedan 1 maj 2009 finns den möjligheten även i Sverige. År 2021 översteg antalet registrerade och färdigbyggda ägarlägenheter 3 000.

I Sverige finns det som huvudsak också tre upplåtelseformer:

• Äganderätter (egnahem)
• Bostadsrätter
• Hyresrätter

I Sverige bor runt 50 procent av befolkningen i flerbostadshus, där fördelningen är 58 procent hyreslägenheter och 42 procent bostadsrätter.

40 procent bor i ett småhus med äganderätt. Resterande bor enligt SCB i ” byggnader som inte huvudsakligen är avsedda för boende, specialbostäder alternativt saknas uppgift om boendet.”

Hyresrätt innebär att man hyr en lägenhet av en hyresvärd, som äger en eller flera fastigheter med hyreslägenheter.

Bostadsrättsinnehavaren är medlem i en bostadsrättsförening, som äger en fastighet med lägenheter och där varje medlem har varsin lägenhet. Bostadsrätten innefattar dels en nyttjanderätt till lägenheten, dels en andelsrätt i föreningen. En bostadsrätt kan normalt sett säljas på den öppna bostadsmarknaden men köparen måste godkännas av föreningen.

Källor: Hyresgästföreningen, Boverket, SCB, Øresunddirekt, Magnusson & Jönsson (2022)