Castellum satsar mer på projektutveckling

Två stora kontorsprojekt på totalt 50 000 kvadratmeter i Nyhamnen i Malmö till E.ON och Domstolsverket, kontorshuset GreenHaus i Helsingborg och två nya kontorshus i Edison Park i Lund. Så satsar fastighetsbolaget Castellum i Skåne. Ett ökat fokus på projektutveckling är ett led i att kunna erbjuda kunderna alternativ att flytta inom beståndet om verksamheten förändras, berättar Anna Björklund, projektutvecklingschef i Region Öresund. 

Förutom kontorshuset Fullriggaren som stod klart i Västra hamnen 2012 och kontorshuset Eminent som invigdes i Hyllie 2019 har Castellum haft få stora kontorsbyggen i Malmö under de senaste åren. Det håller just nu på att ändras med GreenHaus i Oceanhamnen i Helsingborg och med bygget av ett nytt huvudkontor till E.ON samt lokaler till Domstolsverket i Nyhamnen i Malmö.

– Det är en jättestor satsning på projektutveckling där Castellum tidigare inte haft så mycket nyproduktion av kontor här nere, men är också en del av en satsning som hela Castellum gör på projektutveckling. Bolaget vill förflytta och komplettera sitt befintliga bestånd med nya moderna kontorsfastigheter i centrum. Då är det viktigt att också kunna erbjuda nya produkter. Det gör vi helst via egen projektutveckling, sen köper vi och säljer också, säger Anna Björklund, projektutvecklingschef på Castellum Öresund.

E.ON:s nya huvudkontor, som är en del av kvarteret Sjustjärnan, ska bli 24 500 kvadratmeter stort och Domstolsverkets kontor, som är en del av kvarteret Godsfinkan, blir 25 000 kvadratmeter. Det rör sig om två stora projekt, konstaterar Anna Björklund.

– De är stora för Malmömarknaden kan man säga, på olika marknader har man olika stora projekt. På Malmömarknaden är hyresgästerna ofta inte så stora, där ser man oftare multi-tenant som är hus med en blandning av hyresgäster. På andra marknader är det vanligt med stora hyresgäster som hyr egna hus, säger hon.

Projekten löper mer eller mindre parallellt. Båda byggen startade fysiskt våren 2020 och ska stå klara i början av 2023. 

– Jag hade önskat nio månader emellan så de hade gått att dra lärdomar mellan projekten, men vi har inte haft möjlighet att skjuta på något av dem. Båda ska fram så snart som möjligt och det jobbar vi otroligt hårt för att kunna genomföra. Sen finns det samordningsfördelar i saker som säkerhet, logistik och erfarenhetsutbyte. Men det är olika team som kör projekten för att få en bra framdrift och göra dessa komplexa projekt rättvisa vart och ett, säger hon.

Den nya domstolsbyggnaden bakom Malmö Central med bygget av E.ON Nordics nya huvudkontor till höger i bild. Båda husen byggs av fastighetsbolaget Castellum. Foto: News Øresund

I kvarteret Sjustjärnan, där E.ON är största hyresgästen, kommer det även att finnas restaurang, gym och någon ytterligare verksamhet. Den totala uthyrbara ytan blir 27 000 kvadratmeter varav E.ON alltså hyr 24 500 kvadratmeter. I Domstolsbyggnaden finns plats för externa kontorshyresgäster på de övre våningsplanen. Avtalet med E.ON löper på 12 år och avtalet med Domstolsverket på 20 år. 

– Ju större hyresgäst och ju mer specialanpassat hus, ju längre avtalsperiod är vanligt. Domstolsbyggnaden är en väldigt specialanpassad byggnad och då gagnas både hyresvärd och hyresgäst av långsiktighet när man bygger det. Sen om man tittar på GreenHaus i Helsingborg blir det ett multi-tenant hus – ju mer flexibilitet och mindre hyresgäster ju mer varierad horisont med avtal. I framtiden kommer det att variera mer och behovet av flexibilitet är en av våra utmaningar som fastighetsägare, säger Anna Björklund.

Castellum och de kommande hyresgästerna har jobbat i nära samarbete under hela planeringsprocessen, berättar Anna Björklund. Hyresavtalet med E.ON tecknades i mars 2018. Initiativet till projektet togs av E.ON som genomförde en tävling för ett nytt nordiskt huvudkontor med plats för 1 500 medarbetare. Olika aktörer tog då fram förslag i olika delar av Malmö. Castellum använde WELL-konceptet som har fokus mot hälsa och vann tillsammans med Kanozi arkitekter tävlingen. Marken ägde de delvis innan och fick resten som markanvisning från Malmö stad. Investeringen beräknas bli cirka 1,3 miljarder kronor. Domstolsbyggnaden som ska rymma Malmö tingsrätt, Förvaltningsrätten i Malmö och Hyres- och arrendenämnden i Malmö har tagits fram genom ett samarbete mellan Castellum, Domstolsverket och Malmö stad. Utformningen lades ut på parallella uppdrag och vanns av den danska arkitektbyrån Henning Larsen. Investeringen är cirka 1,2 miljarder kronor.

Det är kul att vara tidigt på plats i ett nytt utbyggnadsområde, men det finns också utmaningar berättar Anna Björklund.

– Det är en extra utmaning för båda projekten att ligga i ett trångt logistikläge. Läget i sig vid Centralstationen och Carlsgatan gör att det är extra fokus på logistik och produktionsmetoder. Vi har jobbat mycket med planering av hur arbetsplatsen ser ut och hur vi ska få in material utan att störa övrig logistik så mycket som möjligt. Carlsgatan är en viktig led till centralstationen och ska kunna vara öppen, säger hon.

Malmö stad planerar för en gångbro över järnvägsspåren till Nyhamnen och intill Domstolsbyggnaden kommer det finnas en bangårdsterass med promenadstråk förbi huset. E.ON:s byggnad kommer utomstående att kunna passera igenom.

– En passage genom E.ON:s byggnad som ska vara öppen dagtid. Det kommer att vara glasdörrar för, men man kan gå rakt igenom. Det är en yta som Castellum äger och ansvarar för. Det ska kunna gå att passera igenom huset för det är ett långt hus, säger Anna Björklund.

Kontorshuset GreenHaus som Castellum bygger i Oceanhamnen vid Helsingborgs centralstation ska vara klart till H22-mässan. Bland hyresgästerna finns Helsingborgs Vårdcentral AB, och så ska det egna co-workingkonceptet United Spaces, som Castellum förvärvade 2019, stå för en kontorshotellsdel. Det finns en god efterfrågan på nya kontorslokaler i Helsingborg, bedömer Anna Björklund.

– Vi upplever att det är väldigt högt tryck på kontorsmarknaden i Helsingborg. Vi har många diskussioner om Greenhaus. Det är en positiv trend som kan innebära en viss omflyttning i Helsingborg, säger hon.

Liksom på de flesta andra orter handlar Castellums nysatsningar i kontorssegmentet om att ge kunderna nya alternativ.

– Vi förnyar vårt bestånd för att kunna erbjuda nyproduktion i våra lokaler. Att ge en valmöjlighet, att kunna prata koncept med flexibilitet och co-working. Vi vill kunna följa med hyresgäster som förändrar sitt arbetssätt. Många hyresgäster sitter just nu och funderar på hur framtidens arbetsplatser kommer att se ut. Vi kommer att få se mer hemarbete kombinerat med arbete på kontoret. Detta kommer ställa nya krav på kontoren och på oss som fastighetsägare, flexibilitet både i utformning och affärsmodeller kommer förändra hur vi ser på vår arbetsplats. Då är det jätteviktigt att man har nyproduktionssegmentet, vissa saker kan man göra enklare där än i sitt gamla kontor.

I Lund bygger Castellum ut Edison Park som ligger nära Ideon med två nya kontorshus på totalt 20 000 kvadratmeter. Bolaget har även byggplaner i området Brunnshög som ligger intill forskningsanläggningarna ESS och MAX IV. I vilka städer och områden kommer ni att satsa mest framöver?

– Vi tittar på marknadsförutsättningar i de olika städerna och då ser vi att Malmö har haft mycket högre nyproduktion, där kommer vi utvecklas med marknaden. Det finns stora möjligheter kvar i Hyllie där vi både äger och skulle vilja utveckla mer. Dessutom är Nyhamnen ett starkt utbyggnadsområde. Vi vill fortsätta växa med nya kontorshus centralt i Helsingborg. Lund är en fantastisk marknad, inte minst på Ideon, säger Anna Björklund.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Castellum

Svenskt börsnoterat fastighetsbolaget med fokus på kommersiella fastigheter – kontor, butik, lager och logistik. Bolaget har cirka 400 medarbetare och huvudkontor i Göteborg. I Region Öresund, som omfattar Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn, äger bolaget 96 fastigheter på totalt 869 000 kvadratmeter. Vd i Öresund är Ola Orsmark.