Valutakursen har varit en fördel i K-Fastigheters danska satsning: ”Kalkylen är gynnsam”

Det börsnoterade svenska fastighetsbolaget K-Fastigheter, med huvudkontor i Hässleholm, såg närheten till Danmark som en fördel när de skulle expandera utanför Skåne och har tagit sin affärsidé över sundet. Prefabricerade bostäder som tillverkas i Sverige, uppförs och hyrs ut i Danmark till kunder som betalar hyra i dansk valuta har visat sig bli en gynnsam affär med tanken på gällande kronkurs. Det berättar Martin Larsson, finanschef och vice vd. 

Det är drygt två år sedan K-Fastigheter gjorde sitt första förvärv i Danmark och siktet är inställt på fortsatt tillväxt på andra sidan sundet. Bolaget letar efter nya byggrätter. Att det blev en expansion i Danmark har främst två orsaker, berättar Martin Larsson, finanschef och vice vd på K-Fastigheter. 

– Dels handlar om det om närheten. När vi skulle bryta oss ur Skåneregionen var det naturligt att blicka mot Greater Copenhagen och Storköpenhamn. Det andra är att vi uppfattar marknaden i Köpenhamn som omogen när det gäller hyresfastigheter, säger han och fortsätter:

– Det finns ett stort äldre bestånd och ingen direkt vana med hyresrätter. Det har varit ejerlejligheder som har gällt, men det har ändrats liksom i många andra större städer. 

Bostädernas standard uppskattas

I dagsläget har K-Fastigheter ett danskt bestånd som omfattar 163 färdigställda lägenheter, med en yta på 14 600 kvadratmeter, och ytterligare cirka 300 lägenheter, 21 400 kvadratmeter, under byggnation. Sammantaget fastighetsvärde är cirka 900 miljoner danska kronor. En sak som har förvånat Martin Larsson i Danmark är kundernas uppfattning av standarden i bostäderna.

– I Sverige är vår främsta konkurrent nybyggda lägenheter som ofta är bostadsrätter, vi måste hålla hög standard. När vi flyttade över sundet tog vi med samma standard och det har varit en hit. Det hade vi inte förväntat oss. Danskarna är jätteduktiga på utvändig arkitektur, men det är ofta sämre standard inomhus i nybyggda hyreslägenheter. Det är inte så vanligt med helkaklade badrum och ägarna tar med sig vitvarorna vid flytt. Sen är tillgängligheten i hall, toalett och trapphus ofta bättre i Sverige, säger han.

Kronkursen har varit en stor fördel

Det är främst egen produktion som är aktuellt för K-Fastigheter i Danmark framöver, bland de första projekten som förvärvades fanns färdigställda fastigheter för att bygga upp en volym i Danmark. Annars är det prefabricerade bostäder som tillverkas i Sverige och sedan monteras upp i Danmark som gäller. Bolaget har åtta prefab-fabriker och eget byggbolag. 

– Vi kan bygga väldigt mycket för svenska pengar i Danmark och få danska kronor tillbaka i intäkt. Den kalkylen är gynnsam, säger Martin Larsson.

En annan fördel i kalkylen är skillnaden mellan länderna i hur man mäter yta, berättar han.

– Vi har räknat med att en byggnation i Danmark kostar tio procent mer än i Sverige med traktamenten, olika kontrollregler och så vidare. Men vi får också ut ungefär tio procent mer yta i Danmark eftersom man, till skillnad mot i Sverige, bland annat räknar in gemensamma utrymmen. Värdemässigt går det ungefär jämnt upp.

Projektet Solviften i Greve. Illustration: K-Fastigheter

Redo att investera mer med fokus på Köpenhamnsområdet

Geografiskt har K-Fastigheter hittills varit koncentrerade till södra sidan av Köpenhamn. 

– Vi har haft lite förkärlek för den södra sidan av staden. Man kan tycka att det är kort avstånd på kartan, men att ta sig från norra till södra Köpenhamn kan vissa tider på dygnet ta längre tid än att åka mellan Malmö och Hässleholm. Vi har tittat på Jylland och södra Själland, men eftersom vi behöver ha en viss hyresnivå är hyresbilden fortsatt lite för skral där. Men det är inte omöjligt att vi kan satsa i dessa regioner framöver, säger Martin Larsson.

K-Fastigheter har tre egenutvecklade koncepthus som de bygger i Sverige, två av dem har fått följa med över sundet.

– I Danmark bygger vi våra lamellhus och punkthus, men inte låghusen. Det kan bli aktuellt senare, men det har byggts mycket låghus på ejerlejlighedsmarknaden i Danmark under de senaste åren, säger han.

Många olikheter mellan länderna att vara uppmärksam på

Martin Larsson har jobbat i danska organisationer i princip under hela sitt arbetsliv, tidigare bland annat på Danske Bank. Han uppfattar att det är få svenska bolag som lyckats riktigt bra på andra sidan sundet. 

– Det har med kultur att göra. Det finns exempel där även vi gick bet från början, vi tog det lite för enkelt. Men vi hade lagt in marginaler i projekten och har fått lära oss. Sen hade vi ett försprång eftersom Erik Selin, som har stor erfarenhet av Danmark, är delägare i K-Fastigheter. Vi har haft tillgång till kompetens och know-how, säger han.

Skillnaderna har han upplevt finns på flera nivåer.

– Det är alltifrån vilka roller människor har i ett projekt och hur processen drivs till regler, tillstånd, och krav, säger han.

Martin Larssons tips till aktörer som är intresserade av att etablera sig i Danmark är att vara lyhörd och ta hjälp av dansk personal.

– Man kan inte förvänta sig att du som svensk kan bedriva verksamhet i Danmark utan väldigt mycket hjälp från dansk personal. När det kommer till affärer är vi väldigt olika. Det är lätt att göra en underskattning istället för att utgå från att vi tänker olika, säger han.

I dagsläget har bolaget en anställd i Danmark som sköter projektledningen. I övrigt hyr K-Fastigheter in konsulter för förvaltning, ekonomi och juridik. 

– När vi har runt 300-400 egna lägenheter kan det bli dags för att ha en helt och hållet egen organisation i Danmark, säger Martin Larsson.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Fakta: K-Fastigheter

Svenskt börsnoterat fastighetsbolag med huvudkontor i Hässleholm och inriktning mot bostäder. Bolaget startades 2010 och gjorde 2020 det första danska förvärvet. K-Fastigheter arbetar med tre egenutvecklade koncepthus som byggs för egen förvaltning. Det danska beståndet består idag av cirka 14 600 kvadratmeter färdigställda bostäder och 21 400 kvadratmeter som är under byggnation. Sammantaget fastighetsvärde är cirka 900 miljoner danska kronor, varav två tredjedelar är färdigställda. Geografisk koncentration kring Köpenhamn.

Denna intervju har tidigare publicerats i Øresundsinstituttets analys Fastighetsmarknaden – Svenska investeringar och ägande i Danmark.