Få fastighetsförsäljningar under förra året – samma läge på båda sidor sundet

Det köptes och såldes väsentligt färre fastigheter under förra året jämfört med föregående år, både i Sverige och i Danmark. Det konstaterade fastighetsrådgivare från danska Colliers och svenska Catella vid konferensen Real Estate Øresund förra veckan. Nivåerna är därmed lika låga som under förra finanskrisen.

Transaktionsvolymen och aktiviteten i marknaden var hög 2021, men har därefter fallit. 2023 är ett år som de båda fastighetsrådgivarna gärna lämnar bakom sig.

– 2023 är vi tillbaka på en nivå som vi såg under de första åren efter finanskrisen. Det var inte ett år som det var gott att vara mäklare, det var en hård tid och få transaktioner, sade Peter Winther, executive director och partner på Colliers i Danmark, vid Real Estate Øresund.

– 2023 var ett av de absolut sämsta transaktionsåren sedan finanskrisen. Precis som Peter var inne på, var det inte ett kanonår att vara transaktionsrådgivare, sade Fredrik Dackheden, partner Catella Corporate Finance i Malmö.

Kapital finns, men avstånd mellan säljare och köpare

Anledningen till den låga aktiviteten verkar också vara densamma på båda sidor sundet.

– Det finns fortsatt mycket kapital, men efter ränteökningarna har det funnits osäkerhet under en period mellan säljare, vad de vill sälja för, och vad köparna vill ge, sade Peter Winther.

– Problemet har varit att matcha köpare, säljare, banker och finansiärer. Tre faktorer har kraftigt påverkat det här. Det rör sig om räntemarknaden, finansieringsvillkoren och värderingar, sade Fredrik Dackheden.

Bland annat har många noterade bolag varit bakbundna av sina värderingar, menar han. En värdeförändring nedåt får negativ effekt på resultatet och därmed uttrycket ”i linje med bokförda värden” har blivit vanligare att använda bland pressade bolag, sade Fredrik Dackheden. Samtidigt finns det kapital, bland annat hos fonder, och han tycker att det är märkligt att institutionella investerare, som pensionsbolag, nu är passiva.

– De institutionella investerarna har varit med att driva på den kraftiga prisuppgången, nu när de kan handla på direktmarknaden till rabatt så är de passiva. Det är egentligen nu de investerarna borde vara aktiva i marknaden när de kan köpa fastigheter till bra ingångsvärden. Det tycker vi är lite synd, sade han.

Danska ekonomin är stark

Vakansen är låg i Köpenhamn och det kan ses som ett exempel på att den danska ekonomin har det relativt bra och växer, menade Peter Winther. Arbetslösheten är låg och företagen expanderar. Förväntningarna inför 2024–2025 är en mjuk landning i ekonomin, menar han. Det som skulle kunna ändra prognosen är ytterligare ränteökningar, geopolitiska förhållanden eller ”den svarta svanen” – det vill säga något helt oväntat. Men den störta delen av den danska fastighetssektorn är välkonsoliderad, menar han.

– Den förra finanskrisen var tuff för fastighetssektorn i Danmark, långt tuffare än i Sverige. Ni hade en tuffare kris på 1990-talet. Finanskrisen är fortsatt med i medvetenheten hos investerare så man är därför lite mer försiktig på finansieringssidan i Danmark, sade Peter Winther.

Det har varit en del diskussion i media om svenska investerare som äger fastigheter i Danmark, men enligt Peter Winther är det inte ett större bestånd än vad marknaden kan absorbera om investerarna vill sälja. Det finns kapital, menar han.

(News Øresund – Jenny Andersson)