Analys från Lundaforskare visar att det inte finns någon bostadsbubbla i Sverige

Ingemar Bengtsson, universitetslektor i Fastighetsekonomi vid Lunds tekniska högskola, visar i en analys att talet om en svensk bostadsbubbla är felaktigt. Tvärtom menar han att det största hotet mot bostadspriserna utgöras av illa genomtänkta riksdagsbeslut. Foto: Flickr – Per Egevad (CC BY 2.0)

Talet om en svensk bostadsprisbubbla är felaktigt. Omkring 80 procent av den exceptionella prisuppgången på svenska bostäder under de senaste 20 åren kan förklaras av en kombination av en god inkomstutveckling bland hushållen och övergången från en högränte- till en lågränteekonomi. Den verkliga risken på bostadsmarknaden kommer från riksdagen genom förhastade eller illa implementerade regleringar. Det hävdar Ingemar Bengtsson, universitetslektor i fastighetsekonomi vid Lunds tekniska högskola vid Lunds universitet, i en artikel som han publicerat på Linkedin.

“Vi har blivit vana vid att höra den här typen av alarm under en ganska lång tid nu, faktiskt mer än 10 år, bubbelspöket är på väg in i tonåren. Det har inte funnits någon bostadsprisbubbla tidigare, och det finns inte någon nu heller. Sant är att vi har haft en exceptionell prisuppgång på bostäder de senaste 20 åren. Sant är också att vi under samma tid både haft god inkomstutveckling för hushållen och en övergång från högränteekonomi till lågränteekonomi. Småhuspriserna har förvisso stigit snabbare än inkomstutvecklingen, men till effekten av ökade inkomster ska man addera effekten av minskade kapitalkostnader, vilken har varit exceptionell under perioden. Om man bygger en enkel modell för att förklara utvecklingen av småhuspriser med hjälp av utvecklingen av (a) hushållens disponibla inkomster, (b) byggkostnader och (c) boräntor kan man förklara ca 80 % av variationen i småhusprisutvecklingen under perioden 1988-2015”, skriver Ingemar Bengtsson.

Det har funnits avvikelser från analysmodellen. Under 2011-2012 var den verkliga prisutvecklingen oväntat svag medan prisutvecklingen under 2014-2015 varit något starkare beroende på bolånetaket som infördes sent 2010 och förra sommarens prisrally som Ingemar Bengtsson menar uppstod som en följd av den oskickliga hanteringen av införandet av amorteringskrav.

Han slutsats är att det inte finns något stöd för talet om en boprispubbla men att prisutvecklingen blivit mera svårförutsebar under de senaste fem åren och att det sammanfaller med den intensiva diskussionen om åtgärder för att hålla nere prisutvecklingen. Ingemar Bengtsson menar att den verkliga risken på boprismarknaden kommer från riksdagen. Han beskriver hur “ogenomtänkta, förhastade eller illa implementerade regleringar av marknaden riskerar att ge allvarliga återverkningar och kan i värsta fall utlösa ett självförstärkande prisfall på bostäder”. (News Øresund)